부동산 공유자? 지분? 부동산도 나눌 수 있나요?

이번 포스팅에서는 부동산 공유 지분에 대해 알아보겠습니다.

 

법령을 보면

 

제262조(물건의 공유)

2. 공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다. 

 

제263조(공유지분의 처분과 공유물의 사용, 수익)

공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다. 

 

제267조(지분포기 등의 경우의 구속)

공유자가 그 지분을 포기하거나 상속인 없이 사망한 때에는 그 지분은 다른 공유자에게 각 지분의 비율로 귀속한다. 

 

 

지분은 공유와 표리관계에 서는 지분은 1개의 소유권의 분량적 일부분이다. 즉, 지분은 그 성질이나 효력에서 소유권과 동일하지만, 단지 양적으로 소유권의 일부, 즉 소유의 비율일 뿐이다. 

 

지분의 비율은 '법률의 규정'(제254조 단서, 제257조, 제258조 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제12조 제1항 등)이나 당사자의 약정에 의하여 결정되고, 그것이 불명하면 균등한 것으로 추정된다(제262조 제2항). 그런데 가령 공유물분할청구소송에 있어 등기부상 지분과 실제의 지분이 다른 경우에, 지분을 양수하여 등기까지 경료한 제3자에 대하여는 특별한 사정이 없는 한 등기부상의 지분을 기준으로 할 수 밖에 없지만, 원래의 공유자들 사이에서는 실제의 지분이 기준이 된다.(대판 2001.3.9. 98다51169).

 

공유자의 1인이 지분을 포기하거나 상속인 없이 사망한 경우에, 그 지분은 다른 공유자에게 각각 그 지분의 비율로 귀속한다(제267조)

 

지분처분의 자유는 각 공유자는 자신의 지분을 자유롭게 처분할 수 있다.(제263조 전단). 즉 지분을 처분함에 다른 공유자의 동의를 요하지 않는다(대판 1972.5.23. 71다2760)

지분양도금지의 특약이 있더라도 이는 채권적 효력을 가질 뿐이다. 이 특약을 등기할 길이 없기 때문이다.

 

공유물의 사용.수익

제263조(굥유지분의 처분과 공유물의 사용, 수익)

공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전불르 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다.

 

공유물의 관리 및 보존

제265조(공유물의 관리, 보존)

공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다. 

 

공유물의 관리는 공유물을 이용, 개량하는 행위(가령 공유물의 임대)를 말하며, 공유물의 처분이나 변경에 이르지 않는 것이어야 한다.

 

<판례>

과반수 공유지분권자가 그 공유물의 특정 부분을 배타적으로 사용, 수익할 것을 정하는 것이 공유물의 관리방법으로서 적법한지 여부(적극)

 

공유자 사이에 공유물을 사용, 수익할 구체적인 방법을 정하는 것은 공유물의 관리에 관한 사항으로서 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 할 것이고, 과반수의 지분을 가진 공유자는 다른 공유자와 사이에 미리 공유물의 관리방법에 관한 협의가 없었다 하더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로, 과반수의 지분을 가진 공유자가 그 공유물의 특정 부분을 배타적으로 사용, 수익하기로 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법하며, 다만 그 사용, 수익의 내용이 공유물의 기존의 모습에 본질적 변화를 일으켜 '관리'아닌 '처분'이나 '변경'의 정도에 이르는 것이어서는 안 될 것이고, 예컨대 다수지분권자라 하여 나대지에 새로이 건물을 건축한다든지 하는 것은 '관리'의 범위를 넘는 것이 될 것이다.(대판 2001.11.27. 2000다33638).

 

 

과반수 지분의 공유자는 그 공유물의 관리방법으로서 그 공유토지의 특정된 한 부분을 배타적으로 사용, 수익할 수 있으나, 그로 말미암아 지분은 있으되 그 특정 부분의 사용,수익을 전혀 하지 못하여 손해를 입고 있는 소수 지분권자에 대하여 그 지분에 상응하는 임료 상당의 부당이득을 하고 있다 할 것이므로 이를 반환할 의무가 있다.(대판 2002.5.14. 2002다9738)

이 경우 비록 그 특정된 한 부분이 자기의 지분비율에 상당하는 면적의 범위내라 할지라도 다른 공유자들 중 지분은 있으나 사용, 수익은 전혀 하고 있지 아니함으로써 손해를 입고 있는 자에 대하여는 과반수 지분권자를 포함한 모든 사용수익을 하고 있는 공유자는 그 자의 지분에 상응하는 부당이득을 하고 있다고 보아야 할 것인바 이는 모든 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있기 때문이다.(대판 1991.9.24. 88다카33855).

 

한편, 과반수 지분의 공유자로부터 사용, 수익을 허락받은 점유자에 대하여 소수 지분의 공유자는 그 점유자가 사용, 수익하는 건물의 철거나 퇴거 등 점유배제를 구할 수 없다(대판 2002.5.14. 2002다9738). 또한, 그의 점유는 다수 지분권자의 공유물관리권에 터잡은 적법한 점유이므로, 소수 지분권자에 대하여도 그 점유로 인하여 법률상 원인 없이 이득을 얻고 있다고는 볼 수 없다. 즉 부당이득반환청구권을 행사할 수 없다(대판 2002.5.14. 2002다9738)

공유자가 공유물을 타인에게 임대하는 행위 및 그 임대차계약을 해지하는 행위는 공유물의 관리행위에 해당하므로 민법 제265조 본문에 의하여 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 한다. 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 공유자인 임대인이 같은 법 제10조 제4항에 의하여 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하는 행위는 실질적으로 임대차계약의 해지와 같이 공유물의 임대차를 종료시키는 것이므로 공유물의 관리행위에 해당하여 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 한다(대판 2010.9.9. 2010다37905).