주택임차인의 대항력에 대해 알아봅시다.

주택양수인에 대한 효력

제3조(대항력 등)

4. 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

 

 

 

임대인지위의 승계

ㄱ. 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하고(따라서 임차주택의 양수인은 임차권의 부담 있는 소유권을 취득한다), 종래의 임대인인 양도인은 임대차관계로부터 벗어므로, 보증금에 관한 권리, 의무도 당연히 신소유자인 양수인에게 이전하게 된다. 

ㄴ. 임대인의 지위승계는 주택임대차보호법 제3조의 대항력을 구체화한 것이므로, 가령 저당권의 부담 있는 부동산을 임차하여 대항요건을 갖춘 경우에, 경매에서의 매수인은 임대인의 지위를 승계하지 않는다. "후순위저당권의 실행으로 목적부동산이 경락되어 그 선순위저당권이 함께 소멸한 경우에,  비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이더라도 소멸된 선순위저당권봐 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하므로, 이와 같은 경우의 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함되지 않고, 따라서 임차인은 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다"고 하였다(대판1990.1.23. 89다카33043)

 

보증금반환채무의 이전

주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금의 반환채무도 부동산의  소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환 채무는 소멸한다(대판 1996.2.27. 95다35616), 따라서 임찬은 양수인에게 보증금의 반환을 청구하여야 한다. 

 

임차인의 이의제기(예외)

ㄱ. 한편 임대인의 지위승계를 원하지 않는 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있다(대판 1996.7.12. 94다3746 참조)

ㄴ. 이때 임차인이 이의를 제기하면 양도인의 임차인에 대한보증금반환채무는 소멸하지 않는다. "임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다'라고 하였다(대판2002.9.4. 2001다64615)

 

 

<판례>

임차주택의 대지만을 경락받은 자가 주택임대차보호법 제3조 제2항 소정의 '임차주택의 양수인'에 해당하는지 여부(소극)

 

임차주택의 대지에 설정된 근저당권의 실행을 위한 경매절차에서 대지만을 매수한 자를 임차주택의 양수인이라고 할 수는 없다(대판 1998.4.10. 98다3276). 즉 임차인이 대지의 환가대금에서 우선변제를 받는 것(주택임대차보호법의 적용 대상에 대지가 포함되는 것)과 양수인이 임대인의 지위를 승계하느냐는 별개이다. 

 

대항력을 갖춘 주택 임차인이 당해 주택을 양수한 경우, 임대인의 보증금반환채무의 소멸여부(적극)

 

주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이  양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이저나는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환채무는 소멸하는 것이고, 대항력을 갖춘 임차인이양수인이 된 경우라고 하여 다리 볼 이유가 없으므로 대항력을 갖춘 임차인이 당해 주택을 양수한 때에는 임대인의 보증금반환채무는 소멸하고 양수인인 임차인이임대인의 자신에 대한 보증금반환채무를 인수하게 되어, 결국 임차인의 보증금반환채권은 혼동으로 인하여 소멸하게 된다(대판 1996.11.22. 96다38216)

 

주택의 명의신탁자와 임대차계약을 체결한 임차인에 대하여 명의수탁자가 자신이 소유자임을 내세워 주택의 명돌르 구할 수 있는지 여부(소극)

 

주택의 명의신탁자가 임대차계약을 체결한 후 명의수탁자가 명의신탁자로부터 주택을 임대할 권리를 포함하여 주택에 대한 처분권한을 종국적으로 이전받는 경우에 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 이상 명의수탁자는 주택임대차보호법 제3조 제2항의 규정에 의하여 임차인과의 관계에서 그 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하였다고 보아야 한다(대판 1999.4.23. 98다49753)