부동산의 공유물 어떻게 처분할까??

부동산 공유물의 처분과 변경을 하려면 어떻게 해야 할까요??

 

 

제264조(공유물의 처분, 변경)

공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다. 

 

<판례>

공유자 중 1인이 다른 공유자의 동의 없이 공유 토지 전부를 매도하여 타인 명의로 소유권 이전등기가 마쳐진 경우, 그 등기의 효력(=처분공유자의 공유지분 범위 내에서 유효)

 

공유자 중 1인이 다른 공유자의 동의 없이 그 공유 토지를 매도하여 타인 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌다면, 그 매도 토지에 관한 소유권이전등기는 처분공유자의 공유지분 범위내에서는 실체관계에 부합하는 유효한 등기라고 보아야 한다(대판 2008.4.24.  2008다5073).

 

 

제266조(공유물의 부담)

1. 공유자는 그 지분의 비율로 공유물의 관리비용 기타 의무를 부담한다.

2. 공유자가 1년 이상 전항의 의무이행을 지체한 때에는 다른 공유자는 상당한 가액으로 지분을 매수할 수 있다.

 

여기서 관리비용은 공유물의 유지, 개량을 위하여 지출한 비용을 말하고, 기타의 의무는 공유물에 부담되는 세금 등을 말한다. 

 

 

공유물의 분할

제268조(공유물의 분할청구)

1. 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년 내의 기가으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다.

2. 전항의 계약을 갱신한 때에는 그 기간은 갱신한 날로부터 5년을 넘지 못한다. 

3. 전2항의 규정은 제215조, 제239조의 공유물에는 적용하지 아니한다. 

 

제269조(분할의 방법)

1. 분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다. 

2. 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다. 

 

 

분할의 자유

ㄱ. 각 공유자는 언제든지 공유물의 분할을 청구하여 공유관계를 종료시킬 수 있다.(제268조 제1항 본문)

ㄴ. 다만, 건물의 구분소유에서 공유부분(제215조)과 경계에 설치된 경계표 등(제239조)에 대해서는 분할을 청구할 수 없다.(제268조 제3항). 또한 집합건물의 대지의 공유자도 건물 사용에 필요한 범위의 대지에 대하여 분할을 청구할 수 없다(집합건물법 제8조).

 

<판례>

공유물분할의 자유와 그 분할방법

공유는 물거에 대한 공동소유의 한 형태로서 물건에 대한 1개의 소유권이 분량적으로 분할되어 여러 사람에게 속하는 것이므로 특별한 사정이 없는 한 각 공유자는 공유물의 분할을 청구하여 기존의 공유관계를 폐지하고 각 공유자 간에 공유물을 분배하는 법률관계를 실현하는 일방적인 권리를 가지는 것이며(공유물분할의 자유), 공유물의 분할은 당사자간에 협의가 이루어지는 경우에는 그 방법을 임의로 선택할 수 있으나 협의가 이루어지지 아니하여 재판에 의하여 공유물을 분할하는 경웅는 법원은 현물로 분할하는 것이 원칙이고, 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에 비로소 물건의 경매를 명할 수 있다.(대판 1991.11.12. 91다27228)

 

분할의 방법

ㄱ.분할청구 : 공유자의 분할청구권은 형성권에 속한다. 즉 공유자 1인이 이를 행사하면 어떤 방법에 의해서든지 공유물을 분할하여야 하는 법률관계가 발생한다. 그런데 공유자 전원이 분할에 참여하여야 하며, 공유자의 일부가 제외된 공유물분할은 무효이다.

 

<판례>

공유물분할의 방법

 

각 공유자는 공유물의 분할에 있어서는 당사자로서 직접 이해관계를 갖는 것이므로 공유자중 어떤 사람을 제외하고 분할 절차를 진행 한다든가 하는 것은 협의상의 분할이나 재판상의 분할이나를 막론하고 절대로 이를 불허하는 것이다.(대판 1968.5.21. 68다414)

 

공유물분할청구의 소가 고유필수적 공동소송인지 여부(적극)

 

공유물분할청구의 소는 분할을 청구하는 공유자가 원고가 되어 다른 공유자 전부를 공동피고로 하여야 한다.(대판 2003.12.12. 2003다44615)

 

ㄴ. 협의에 의한 분할 : 공유물의 분할은 당사자 간에 협의가 이루어지는 경우에는 그 방법을 임의로 선택할 수 있다.(대판1991.11.12. 91다27228). 즉 협의에 의하여 분할하는 경우에는 그 방법에 제한이 없고, 그 방법으로는 공유물을 그대로 양적으로 분할하는 현물분할(전형적인 방법이다), 공유물을 매각하여 그 대금을 분할하는 대금분할 및 공유자의 1인이 단독소유권을 취득하고 다른 공유자는 지분의 가격을 지급받는 가격배상(그 성질은 지분의 매매이다)이 있다. 

 

ㄷ. 재판상 분할

  a. 협의에 의하여 분할이 성립하지 않는 경우에 재판상 분할이 행하여진다(제269조 제2항). 이미 분할에 관한 협의가 성립한 경우에 공유물분할의 소를 제기하거나 유지하는 것은 허용되지 않는다(대판 1995.1.12. 94다30348)

  b. 공유물분할청구의 소의 성질은 형성의 소이고, 분할을 청구하는 공유자가 원고가 되고 나머지 공유자 전원을 피고로 하여 제기하는 필수적 공동소송이다(대판 2003.12.12. 2003다44615, 44622)

  c. 재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에는 법원은 현물로 분할하는 것이 원칙이고, 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에 비로소 물건의 경매를 명할 수 있다.(대판 1991.11.22 91다27228)

  d. 공유물을 공유자 중의 1인의 단독소유 또는 수인의 공유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대하여 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는방법에 의한 분할도 현물분할의 하나로 허영되고(대판 2004.10.14. 2004다30583), 각 공유자가 취득하는 토지의 경제적 가치를 지분비율에 상응하도록 하거나 금전으로 그 경제적 가치의 과부족을 조정하게 하는 방법으로 분할을 하는 것도 현물분할의 한 방법으로 허용된다(대판 2010.1.14. 2009다69708)

  e. 그러나 공유물분할청구의 소에서 공유물분할을 청구한 공유자의 지분한도 안에서는 공유물을 현물 또는 경매, 분할함으로써 공유관계를 해소하고 단독소유권을 인정하여야지, 그 분할청구자 지분의 일부에 대하여만 공유물 분할을 명하고 일부 지분에 대하여는 이를 분할하지 아니한 채 공유관계를 유지하도록 하는 것은 허용될 수 없다(대판 2010.2.25. 2009다79811)