부동산 교환에 대한 법률은 어떻게 되어 있나요?

교환의 의의

제596조(교환의 의의)

교환은 당사자 쌍방이 금적 이외의 재산권을 상호이전할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

 

 

1. 교환은 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 서로 이전할 것을 약정함으로써 성립하는 계약이다.(제596조)

2. 교환은 목적물이 금전 이외의 재산권에 한한다는 점에서 다르지만, 매매와 마찬가지로 낙성, 쌍무, 유상, 불요식의 계약이다.

3. 화폐경제사ㅣ인 오늘날의 교환의 사회적 기능은 그다지 크지 않다. 민법도 당사자 일방이 보충지급을 약정한 경우에 그 금전, 즉 이른바 보충금에 대하여 매매대금에 관한 규정을 준용한다고 규정하고 있을 뿐이다.(제597조)

 

교환의 성립은 의사의 합치가 있어야 된다.

교환계약은 당사자간에 청약의 의사표시와 그에 대한 승낙의 의사표시의 합치로 성립하는 이른바 낙성계약으로서 서면의 작성을 필요로 하지 아니한다(대판 1992.10.13. 92다29696).

그 청약의 의사표시는 이에 대한 승낙만 있으면 곧 계약이 성립될 수 있을 정도로 그 내용이 구체적이어야 하고, 승낙은 이와 같은 구체적인 청약에 대한 것이어야 할 것이며, 이 경우에 그 승낙의 의사표시는 특별한 사정이 없는 한 그 방법에 아무런 제한이 없고 반드시 명시적임을 요하는 것도 아니다(대판 1992. 10.13. 92다29696).

 

보충금의 문제

제597조(금전의 보충지급의 경우)

당사자 일방이 전조의 재산권이전과 금전의 보충지급을 약정한 때에는 그 금전에 대하여는 매매대금에 관한 규정을 준용한다. 

 

보충금이란 당사자 쌍방이 서로 교환하는 목적물 내지 재산권의 가격이 균등하지 않은 경우에 그 차액을 보충하기 위하여 일방 당사자가 지급하는 금전을 말한다. 민법은 보충금의 지급이 있는 경우에도 교환으로 본다(제597조)

보충금에 관해서는 매매대금에 관한 규정이 준용된다(제597조)

 

 

교환의 효력은 교환에 관해서 특별히 규정을 두고 있지 않으나, 유상계약으로서 매매에 관한 규정이 일반적으로 준용된다(제567조). 따라서 양 당사자는 담보책임 등을 부담한다.

 

<판례>

교환계약의 당사자가 목적물의 시가를 묵비하거나 허위로 높은 가액을 시가라고 고지한 경우 불법행위가 성립하는지 여부(소극)

 

일반적으로 교환계약을 체결하려는 당사자는 서로 자기가 소유하는 교환 목적물은 고가로 평가하고, 상대방이 소유하는 목적물은 염가로 평가하여, 보다 유리한 조건으로 교환계약을 체결하기를 희망하는 이해상반의 지위에 있고, 각자가 자신의 지식과 경험을 이용하여 최대한으로 자신의 이익을 도모할 것이 예상되기 때문에, 당사자 일방이 알고 있는 정보를 상대방에게 사실대로 고지하여야 할 신의칙상의 주의의무가 인정된다고 볼만한 특별한 사정이 없는 한, 일방 당사자가 자기가 소유하는 목적물의 시가를 묵비하여 상대방에게 고지하지 아니하거나, 혹은 허위로 시가보다 높은 가액을 시가라고 고지하였다 하더라도, 이는 상대방의 의사결정에 불법적인 간섭을 한 것이라고 볼 수 없으므로 불법행위가 성립한다고 볼 수 없다(대판 2001.7.13. 99다38583)