반드시 알아야할 임차인의 권리 알아봅시다.

많은 분들이 임차인으로 거주하고 계십니다. 임차인의 권리를 모르고 지내면 괜한 불이익을 받기도 합니다. 

 

임차인의 권리에 대해 알고 권리를 놓치지 말고 행사 하도록 합시다. 

 

 

 

임차인은 계약 또는 목적물의 성질에 의한 용법에 따라 임차물을 사용, 수익할 권리를 가지는바(제654조, 제610조 제1항), 이를 임차권이라고 한다. 

 

 

부동산임차권의 대항력

개념으로써 계약의 당사자가 아닌 제3자, 특히 목적물의 양수인(경락인)이나 점유를 내용으로 하여 반환청구권을 가지는 제한물권을 설정 받은 사람에 대하여 예외적으로 임차권을 관철할 수 있는 효력을 대항력이라고 한다. 

임차권은 채권에 지나지 않으므로, 임차인이 제3자에 대하여 임차권으로 대항하지 못하는 것이 원칙이다. 그런데 특히 부동산임대차에서도 이 원칙을 관철한다면 임차인의 지위가 불안정해지고 사회경제적 이익이 크게 해쳐질 수 있으므로 임차권의 대외적 효력 내지 대항력을 인정하려는 노력이 필요하며, 법도 이러한 점을 고려하여 예외적으로 일정한 경우에 부동산임차권의 대항력을 인정한다. 

 

 

부동산임대차의 등기

제621조(임대차의 등기)

1. 부동산임차인은 당사자 간에 반대 약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다. 

2. 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 

 

당사자 사이에 반대의 약정이 없으면 부동산임차인은 임대인에 대하여 그 임대차의 등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있고, 이를 등기하면 그때부터 제3자에 대해서도 효력이 있다(제621조)

 

건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차

제622조(건물등기 있는 차지권의 대항력)

1. 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.

2. 건물이 임대차기간 만료 전에 멸실 또는 후패한 때에는 전항의 효력을 잃는다.

 

건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차, 즉 건물대지임대차를 등기하지 않았더라도, 임차인이 그 지상건물을 등기하면 제3자에 대하여 임대차의 효력이 있다.(제622조 제1항). 그러나 건물이 임대차기간의 만료 전에 멸실 또는 후폐(썩어서 못쓰게 되는 것)한 때에는 토지임차권은 그 대항력을 잃는다(제622조 제2항)

 

<판례>

건물 소유의 목적으로 하는 토지 임차인이 그 지상건물을 등기하기 전에 제3자가 토지에 관하여 물권취득의 등기를 한 경우, 그 이후에 그 지상건물을 등기한 임차인의 제3자에대한 임대차의 효력 발생 여부(소극)

 

민법 제622조 제1항은 '건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차는이를 등기하지아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.'고 규정하고 있는바, 이는 건물을 소유하는 토지임차인의 보호를 위하여 건물의 등기로써 토지임대차 등기에 갈음하는 효력을 부여하는 것일 뿐이므로 임차인이 그 지상건물을 등기하기 전에 제3자가 그 토지에 관하여 물권취득의 등기를 한 때에는 임차인이 그 지상건물을 등기하더라도 그 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생기지 아니한다.(대판 2003.2.28. 2000다65802).

 

임차인으로부터 건물소유권과 건물의 소유를 위한 임차권을 취득한 자가 토지임대인의 동의 없이 그에게 대항할 수 있는지 여부(소극)

 

민법 제622조 제1항은 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 토지에 관하여 권리를 취득한 제3자에대하여 임대차의 효력을 주장할 수 있음을 규정한 것에 불과할 뿐, 임차인으로부터 건물의 소유권과 함께 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권을 취득한 사라미 토지의 임대인에 대한 관계에서 임차권의 양도에 관한 그의 동의가 없어도 임차권의 취득을 대항할 수 있다는 것까지 규정한 것은 아니다.(대판 1996.2.27. 95다29345)

 

 

주택임대차와 상가건물임대차

주택임대차의 임차인이 '주택의 인도와 주민등록'을 마친 때, 일정한 상가건물임대차의 임차인이 '건물의 인도와 사업자등록신청'을 한 때에는 등기가 없는 경우에도 그 '다음날'부터 제3자에게 대항할 수 있다.(주택임대차보호법 제3조 제1항, 상가건물임대차보호법 제3조 제1항)