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민법(공인중개사)

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반드시 알아야할 임차인의 권리 알아봅시다. 많은 분들이 임차인으로 거주하고 계십니다. 임차인의 권리를 모르고 지내면 괜한 불이익을 받기도 합니다. 임차인의 권리에 대해 알고 권리를 놓치지 말고 행사 하도록 합시다. 임차인은 계약 또는 목적물의 성질에 의한 용법에 따라 임차물을 사용, 수익할 권리를 가지는바(제654조, 제610조 제1항), 이를 임차권이라고 한다. 부동산임차권의 대항력 개념으로써 계약의 당사자가 아닌 제3자, 특히 목적물의 양수인(경락인)이나 점유를 내용으로 하여 반환청구권을 가지는 제한물권을 설정 받은 사람에 대하여 예외적으로 임차권을 관철할 수 있는 효력을 대항력이라고 한다. 임차권은 채권에 지나지 않으므로, 임차인이 제3자에 대하여 임차권으로 대항하지 못하는 것이 원칙이다. 그런데 특히 부동산임대차에서도 이 원칙을 관철한다면..
부동산의 공유물 어떻게 처분할까?? 부동산 공유물의 처분과 변경을 하려면 어떻게 해야 할까요?? 제264조(공유물의 처분, 변경) 공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다. 공유자 중 1인이 다른 공유자의 동의 없이 공유 토지 전부를 매도하여 타인 명의로 소유권 이전등기가 마쳐진 경우, 그 등기의 효력(=처분공유자의 공유지분 범위 내에서 유효) 공유자 중 1인이 다른 공유자의 동의 없이 그 공유 토지를 매도하여 타인 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌다면, 그 매도 토지에 관한 소유권이전등기는 처분공유자의 공유지분 범위내에서는 실체관계에 부합하는 유효한 등기라고 보아야 한다(대판 2008.4.24. 2008다5073). 제266조(공유물의 부담) 1. 공유자는 그 지분의 비율로 공유물의 관리비용 기타 의무를 부담한다...
부동산 공유자? 지분? 부동산도 나눌 수 있나요? 이번 포스팅에서는 부동산 공유 지분에 대해 알아보겠습니다. 법령을 보면 제262조(물건의 공유) 2. 공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다. 제263조(공유지분의 처분과 공유물의 사용, 수익) 공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다. 제267조(지분포기 등의 경우의 구속) 공유자가 그 지분을 포기하거나 상속인 없이 사망한 때에는 그 지분은 다른 공유자에게 각 지분의 비율로 귀속한다. 지분은 공유와 표리관계에 서는 지분은 1개의 소유권의 분량적 일부분이다. 즉, 지분은 그 성질이나 효력에서 소유권과 동일하지만, 단지 양적으로 소유권의 일부, 즉 소유의 비율일 뿐이다. 지분의 비율은 '법률의 규정'(제254조 단서, 제257조, 제258조 집합건물의 소유 및..
저당에도 공동이 가능?? 공동저당이 뭔가요? 공동저당이란 동일한 채권의 담보로 여러 개의 부동산에 저당권이 설정된 것을 말한다.(제368조 제1항). 이는 1개의 저당권이 복수의 부동산을 객체로 하는 것이 아니라, 각 부동산마다 1개의 저당권이 있고 다만 이들 저당권 전부가 동일한 채권을 담보하는 것이다. 토지나 건물이 아니라도, 저당권의 목적이 될 수 있는 선박, 자동차, 항공기, 입목 등의 동산, 나아가 공장재단이나 광업재단 등도 동종의 목적물을 동일한 채권의 담보로 하는 한 공동저당의 목적이 될 수 있다. 그러나 선박과 부동산을 동일한 채권의 담보로 하는 경우와 같이 서로 종류를 달리하는 목적물 사이에서는 제368조는 적용 내지 유추적용되지 않는다(대판 2002. 7. 12. 2001다53624) 공동저당권의 설정계약은 동일한 채권의 담보로 ..
경매에서 많이 보이는 법정지상권이 대체 뭘까?? 토지와 그 지상건물로 인한 법문제의 대표적인 사례는 법정지상권입니다. 법정지상권의 법률을 보면 제366조(법정지상권) 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료를 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다. 법정지상권의 성립 요건을 보면 1. 최선순위의 저당권설정 당시 건물의 존재 (ㄱ) 나대지는 그 담보가치가 건물 있는 토지보다 높다. 그런데 후에 건물이 건축되었다고 해서 법정지상권이 인정된다면 저당권자는 불측이 불이익을 입게 되는 것이다. 따라서 나대지에 저당권이 설정된 후에 건물이 건축된 경우에는 그 건물을 위한 법정지상권은 인정되지 않는다.(대판 1978.8.22 78다630). (ㄴ) 그리고..
헷갈리기 쉬운 구분지상권에 대해 알아봅시다. 제289조의2 구분지상권 (1)지하 또는 지상의 공간은 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있다. 이 경우 설정행위로써 지상권의 행사를 위하여 토지의 사용을 제한할 수 있다. (2) 제1항의 규정에 의한 구분지상권은 제3자가 토지를 사용, 수익할 권리를 가진 때에도 그 권리자 및 그 권리를 목적으로 하는 권리를 가진 자 전원의 승낙이 있으면 이를 설정할 수 있다. 이 경우 토지를 사용, 수익할 권리를 가진 제3자는 그 지상권의 행사를 방해하여서는 아니 된다(본조신설 1984.4.10) 제290조(준용규정) (2) 제280조 내지 제289조 및 제1항의 규정은 제289조의2의 규정에 의한 구분지상권에 관하여 이를 준용한다(신설 1984.4.10) 구분지상권이란 ..
동시이행의 항변권의 의의와 발생요건에 대해 알아봅시다. 오늘은 동시이행의 항변권의 의의와 발생요건에 대해 알아보겠습니다. 제536조(동시이행의 항변권) 1. 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절 할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변젝기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다. 2. 당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다. 쌍무계약에서 각 당사자가 부담하는 채무는 대가관계, 즉 '받기 위하여 준다'는 관계에 있으므로, 그 중 한 쪽 당사자에게 선이행하도록 하여 위험을 부담하게 하는 것은 적합하지 않습니다. 따라서 민법은 쌍무계약에 있어서의 이행상의 견련관계를 인정하여, 동시이행의 항변권을 쌍무계약의 각 당사자에게부여하고 있습니다..
계약의 효력(1) 서설 계약도 법률행위의 일종이므로, 당사자 간의 의사표시의 합치에 의하여 성립한 계약이 효력을 발생하려면, 법률행위의 일반적 효력요건을 갖추어야 합니다. 즉, 성립한 계약이 그 효력을 발생하려면 1. 당사자간 권리능력, 의사능력 및 행위능력을 가져야 하고, 2. 계약내용이 확정.가능.적법하고 사회적 타당성이 있어야 하고, 3. 의사와 표시가 일치하고 하자가 없어야 한다. 계약은 위의 요건을 갖춤으로써 효력이 발생합니다. 쌍무계약에 특유한 효력에 대해 알아보면, 쌍무계약이란 각 당사자가 대가적 의미를 가지는 채무를 부담하는 계약을 말한다. 쌍무계약으로부터 생기는 양 당사자의 채무는 서로 대립적, 대가적, 교환적인 의의를 갖고, 서로 밀접하여 분리할 수 없는 상호의존관계에 서는데 이를 '채무의 견련성'이라고 합니..
조상님의 묘, 분묘기지권이란?? 분묘기지권이란 단어를 들으신 분들은 아마 나이대가 최소 30-40대 이상은 되실 겁니다. 묘라는 글자만 봐도 무덤, 즉 유해를 매장하는 장소를 말하지요. 분묘기지권에 대해 자세히 알아보겠습니다. 분묘기지권이란 분묘의 유지 관리를 위하여 타인의 토지를 사용할 수 있는 관습법상의 권리를 말합다. 이는 일제 아래서 우리나라의 관습으로 조선고등법원이 인정한 것을 대법원이 그대로 이어받은 것입니다. 이 권리는 지상권에 유사한 것이라 할 수 있습니다. 분묘기지권의 성립 요건은 다음과 같습니다. 등기는 어느 경우에나 그 요건이 아니다. 시효취득의 경우에도 마찬가지이다. (대판 1996.6.14. 96다14036). 1. 분묘란 유골, 유해 등 시신을 매장한 곳을 말하며, 가묘는 이에 해당하지 않는다(대판 1976.1..
취소권의 단기 소멸에 대해 취소권의 단기소멸은 민법 제146조에서 취소권의 단기의 존속기간을 규정하고 있습니다. 이는 취소할 수 있는 법률행위에 관하여 유동적 법률관계를 가능한 한 빨리 확정하고 상대방을 불안정한 지위에서 벗어날 수 있도록 하기 위한 것입니다. 제146조(취소권의 소멸) 취소권은 추인할 수 있는 날로부터 3년 내에 법률행위를 한 날로부터 10년 내에 행사하여야 한다. 여기서 '추인할 수 있는 날'이라함은 '취소의 원인이 소멸된 날'을 의미합니다.(제144조 제1항). 대판 2008.9.11. 2008다27301은 이를 좀 더 상세하게 표현하여 '취소의 원인이 종료되어 취소권 행사에 장애가 없어져서 취소권자의 취소의 대상인 법률행위를 추인할 수도 있고 취소할 수 도 있는 상태가 된 때'를 가리킨다고 합니다.(대판 1..

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